Jeśli wynajmujesz swoje mieszkanie, niezależnie od tego, czy masz na nie kredyt hipoteczny, czy też nie, musisz odprowadzić od tego wynajmu podatek. W 2021 r. zmieniono przepisy w tym zakresie, więc warto sprawdzić, jakie są aktualne metody rozliczania najmu mieszkania. Podatek od wynajmu mieszkania – co to jest? Ustawa definiuje najem prywatny jako umowę, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać przedmiot najmu do używania najemcy, na czas oznaczony lub nieoznaczony, w zamian za wynagrodzenie w postaci czynszu płaconego przez najemcę. Przedmiotem najmu może być mienie ruchome oraz nieruchomości. Różne źródła przychodu a podatek od wynajmu Zanim ustalimy, od jakiej kwoty należy płacić podatek od wynajmu mieszkania, należy upewnić się, z jakim rodzajem źródła przychodu mamy do czynienia. Podatek od wynajmu mieszkania może być zakwalifikowany jako część prowadzonej działalności lub jako osobne źródło przychodów, czyli najem prywatny. Jeżeli umowa najmu jest zawierana w ramach działalności gospodarczej, jej opodatkowanie następuje według zasad przewidzianych dla przedsiębiorców. Sytuacja jest inna w przypadku najmu prywatnego. Ryczałt jako metoda rozliczenia najmu mieszkania Największą popularnością w najmie prywatnym cieszy się ryczałt ze stawką podstawową wynoszącą 8,5%. To najłatwiejsza forma rozliczenia najmu, ponieważ nie wymaga prowadzenia ewidencji, zaś zaliczki na podatek dochodowy można odprowadzać w cyklach miesięcznych lub kwartalnych. Wysokość podatku ryczałtowego oblicza się bezpośrednio od uzyskanego przychodu. Nie trzeba co miesiąc wyliczać zaliczek ani martwić się o przekroczenie progów. Wadą ryczałtu jest natomiast to, że podatek odprowadza się od przychodu, a nie od dochodu. Jeśli najemca wpłaca Ci na konto 2000 zł, a Ty z tego samodzielnie płacisz czynsz do spółdzielni, zapłacisz ryczałt od kwoty 2000 zł – czyli od przychodu. Nie odliczysz również kosztów związanych np. z remontem. Warto zatem na wstępie, w umowie z najemcą, rozdzielić dwie płatności i poprosić o robienie co miesiąc dwóch oddzielnych przelewów. Rozliczenie najmu ryczałtem: podatek w wysokości 8,5% od przychodu z najmu poniżej 100 000 zł; podatek w wysokości 12,5% od przychodu powyżej 100 000 zł. Ważne jest również to, że w przypadku ryczałtu małżonkowie nie tracą prawa do wspólnego rozliczania się. Jednak granica niższej stawki podatku – do 100 tys. zł przychodu – dotyczy obojga małżonków. Zmiany w ryczałcie od 2021 roku Do tej pory jedynie osoby prywatne mogły rozliczać wynajem mieszkania ryczałtem. Od początku 2021 r. każdy właściciel nieruchomości, osoba prywatna, jak i przedsiębiorca może wybrać zryczałtowaną formę opodatkowania przychodów z tytułu najmu nieruchomości. Stawki pozostały niezmienne: 8,5% od przychodów do wysokości 100 tys. zł rocznie; 12,5% powyżej limitu 100 tys. zł rocznie (ale tylko dla nadwyżki tej kwoty). Bez zmiany pozostaje również przepis o odliczeniach w ryczałcie. Pozostają takie same, czyli w przypadku ryczałtu nie możemy odliczyć kosztów czynszu lub mediów i remontów. Czy trzeba informować urząd o najmie? Obecnie nie trzeba informować urzędu skarbowego o wynajmie. Jednak jest obowiązek odprowadzania zaliczki podatku od osób fizycznych po przekroczeniu kwoty 3091 zł. Należy ją przelać na konto urzędu skarbowego do 20. dnia miesiąca następującego po tym, w którym wystąpił dochód z najmu. W przypadku ryczałtu wystarczy opłacić podatek po raz pierwszy. Pierwsza wpłata zaliczki na podatek lub ryczałtu jest przez urząd skarbowy traktowana jako wybór formy opodatkowania. Podatek dochodowy od wynajmu. Zasady ogólne Forma rozliczania na zasadach ogólnych rzadko jest wybierana przez osoby prywatne, ale dość często korzystają z niej przedsiębiorcy. Jeśli rozliczamy się z wynajmu mieszkania na zasadach ogólnych, musimy liczyć się z dwoma progami dochodowymi: 17% i 32% podatku (gdy dochód wynosi powyżej 85 528 zł). Deklarację roczną składamy do roku następnego. Przy tej formie opodatkowania możemy odliczyć od przychodu wszelkie koszty. Co to oznacza? Możemy np. odliczyć odsetki od kredytu hipotecznego, koszty mediów, opłat za energię, internet, a także czynsz do spółdzielni. To nie wszystko – można odliczyć także koszty remontów, napraw i wyposażenia. Kwota wolna od podatku na zasadach ogólnych Jeśli zastanawiasz się, od jakiej kwoty płaci się podatek od wynajmu mieszkania, to zależy to od tego, na jakich zasadach się rozliczasz. Jeśli rozliczasz się z wynajmu mieszkania na zasadach ogólnych, to podatek zapłacisz dopiero po przekroczeniu progu. Podatek zaczynamy naliczać dopiero po przekroczeniu w danym roku tej kwoty. Jednak jeśli uzyskujemy dochody także z innych źródeł, np. wynagrodzenia za pracę, to kwotę wolną od podatku można zastosować tylko jednokrotnie. W związku z tym ma ona znaczenie tylko dla tych osób, które mają dochody jedynie z wynajmu mieszkania. Ile wynosi kwota wolna od podatku z wynajmu mieszkania? Kwota wolna od podatku z wynajmu mieszkania dostępna jest w przypadku rozliczenia na zasadach ogólnych i tylko, gdy wynajem mieszkania to jedyny dochód. Oznacza to, że jeśli najem to Twój jedyny dochód w całym roku i nie przekroczy on 8 tys. zł, to Twój podatek do zapłaty wyniesie 0 zł. Nie oznacza to jednak, że nie musisz składać PIT-u. Musisz złożyć zeznanie podatkowe w każdym przypadku. Podatek liniowy jako metoda rozliczenia wynajmu mieszkania Stała stawka 19% przy podatku liniowym jest odpowiednia dla osób, które mają wysokie dochody z działalności gospodarczej lub prowadzą działalność skoncentrowaną na zarabianiu na wynajmie. Jak rozliczyć wspólne mieszkanie? W przypadku małżeństw, które wynajmują mieszkanie wspólnie, przychody oraz ponoszone koszty z tytułu wynajmu mieszkania rozlicza się na pół. Nie można w deklaracjach rocznych dowolnie wykazywać kwot uzyskanych z najmu. Można natomiast rozliczyć całość przychodu u jednego z małżonków, jednak należy złożyć w urzędzie oświadczenie o opodatkowaniu najmu wyłącznie u męża lub żony. Dokument taki należy złożyć najpóźniej do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wpłynął pierwszy (w roku podatkowym) przychód ze wspólnej własności. W takim przypadku drugi z małżonków nie wykazuje przychodu, chociaż wynajmowane mieszkanie formalnie jest również jego majątkiem. Kiedy trzeba płacić podatek od wynajmu mieszkania? Rozliczenie i terminy zależne są od formy opodatkowania, jaką wybierzemy. To, jaki dokładnie PIT należy złożyć i w jakim terminie, zależy właśnie od tego, na jakich zasadach się rozliczamy. Zaliczki na podatek od wynajmu mieszkania Ważnym obowiązkiem jest płacenie zaliczek na poczet podatku dochodowego z tytułu wynajmu mieszkania. Zaliczki trzeba płacić na konto urzędu skarbowego do 20. dnia każdego miesiąca następującego po miesiącu, w którym został osiągnięty dochód. Obowiązek płacenia zaliczek powstaje w miesiącu, w którym podatnik przekroczy z tego tytułu kwotę powodującą obowiązek zapłacenia podatku, a więc 3091 zł. Zaliczki należy obliczać osobno dla różnych źródeł przychodu (np. osobno dla prywatnego wynajmu mieszkania i prowadzonej działalności gospodarczej). Jaki więc PIT należy złożyć? W przypadku rozliczania wynajmu na zasadach ogólnych podatek za wynajem mieszkania należy rozliczyć razem z innymi osiągniętymi w roku podatkowym dochodami. W tym celu, aby rozliczyć podatek dochodowy za 2021 rok, podatnik powinien złożyć do 30 kwietnia 2022 roku PIT-36. W przypadku ryczałtu składamy PIT-28. Czas na złożenie rozliczenia wyznaczono na 28 lutego 2022 roku. Rozliczając się z wynajmu mieszkania na zasadach ogólnych, możemy rozliczyć się na jednym formularzu razem z innymi dochodami np. z tytułu działalności gospodarczej czy umowy o pracę. Składając PIT-28 równolegle składamy inne deklaracje. Zobacz także wpis: Podatek od sprzedaży nieruchomości – co trzeba wiedzieć >>

Mieszkania wynajmuję od 10 września 2012r. , czyli 20 października bedę musiala rozliczyć uzyskany przychód z wynajmu. Wcześniej przeczytałam,ze kwota dochodu powyżej 3 tys. zł jest zwolniona z opodatkowania. Czy wliczymy takze inne źródła dochodu czy tylko od wynajmu? Mam jeszcze dochody z pracy na etacie.

Podatek od wynajmu mieszkania zależy od wielu czynników, takich jak kraj i miejscowość, w której znajduje się mieszkanie, jego powierzchnia, cena najmu oraz okres najmu. W Polsce, jeśli wynajmujesz mieszkanie na cele mieszkalne, to podatek dochodowy od osób fizycznych jest naliczany według skali podatkowej.

Podatek z PIT-28. Pułapka czyhająca na podatników. Nie lada problemów może w 2023 roku przysporzyć podatnikom rozliczającym ryczałt od najmu prywatnego termin zapłaty rocznego podatku. Mylnie bowiem uważa się, że wraz z przesunięciem terminu składania PIT-28, przesunięciu uległ również sam termin zapłaty podatku.

Podatek od wynajmu mieszkania budzi spore wątpliwości. Kwestie opodatkowania dochodów z tytułu najmu miały uregulować przepisy wprowadzone przez Polski Ład, ale tak się nie stało. Mieliśmy i nadal mamy kilka modeli opodatkowania do wyboru, w zależności od naszych preferencji oraz sytuacji. Co trzeba wiedzieć o podatku od wynajmu mieszkania? Spis treściNajem prywatny 2021 a 2022Wynajem mieszkania w ramach działalności gospodarczejPodatek od wynajmu mieszkania - terminyObliczanie podatku od wynajmu mieszkaniaJeszcze najem prywatny czy już działalność gospodarcza?Wcześniejsze przepisy podatkowe dotyczące wynajmu mieszkaniaPodatek od wynajmu mieszkania a spółka Najem prywatny 2021 a 2022 Czym jest najem prywatny? To taka forma wynajmu mieszkania, która nie jest realizowana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Do 2021 roku takie dochody można było rozliczać na tzw. zasadach ogólnych – według skali podatkowej (17% i 32% od dochodu) albo ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (8,5% od przychodu do kwoty 100 000 zł, a następnie 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł). Wybór zależał tak naprawdę tylko od naszych preferencji – w zależności od tego, jakie koszty w związku z wynajmem ponosił wynajmujący. Jeśli te koszty były relatywnie wysokie, bardziej opłacalna była skala podatkowa. Wynika to z faktu, że podstawą opodatkowania był dochód – a zatem przychód pomniejszony o koszty (remonty, opłaty, amortyzacja). Jeśli jednak koszty były niewielkie, to dużo bardziej atrakcyjny był ryczałt – rozliczenia były dużo prostsze (brak możliwości odliczenia kosztów i korzystania z kwoty wolnej od podatku = brak problemu z obliczaniem podstawy opodatkowania), a stawki znacznie niższe. Zgodnie z założeniami Polskiego Ładu, od 2022 roku jedyną dopuszczalną formą opodatkowania przychodów z tytułu najmu prywatnego miał być ryczałt. Stawki ryczałtu dla przychodów z tego tytułu nie uległy zmianie i nadal wynoszą 8,5% i 12,5% (od nadwyżki powyżej 100 000 zł przychodu). Ale ustawodawca wprowadzając przepisy Polskiego Ładu pozostawił podatnikom pewną furtkę. Otóż wynajmujący, który w 2021 roku płacił podatek od dochodów z tytułu najmu na zasadach ogólnych, może (ale nie musi) kontynuować rozliczanie najmu na tych samych zasadach, jednak tylko do końca 2022 r. Natomiast, jeśli już w 2021 roku wynajmujący wybrał ryczałt od przychodów, to w 2022 roku nie może przejść na zasady ogólne. Możliwość rozliczania dochodów z tytułu najmu na zasadach ogólnych potrwa tylko do końca 2022 roku, a zatem w niektórych przypadkach wynajmujący będą zobowiązani do opodatkowania przychodów z tytułu najmu ryczałtem dopiero od 2023 roku. Do kiedy można odliczyć od podatku koszt remontu mieszkania pod wynajem? Ryczałt od najmu obowiązkowy od 2023 roku. Kto straci? Jaki będzie rynek najmu w Polsce? Wynajem mieszkania w ramach działalności gospodarczej Do 2020 roku osoby wynajmujące nieruchomości w ramach prowadzonej działalności nie mogły korzystać z możliwości ryczałtowego opodatkowania dochodu uzyskiwanego z tego tytułu. W związku z tym, dochód musiały opodatkować na zasadach ogólnych przyjętych dla prowadzenia działalności gospodarczej – według skali podatkowej (17% i 32%) lub liniowo (19%). Sytuacja nieco zmieniła się od stycznia 2021 r., kiedy to ustawodawca dał możliwość opodatkowania ryczałtem przychodów z tytułu najmu uzyskiwanego również w ramach prowadzonej działalności. Potwierdzenie tego można znaleźć w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 7 maja 2021 roku (nr Interpretacja ta wskazuje wprost, że: „od dnia 1 stycznia 2021 roku zryczałtowanym podatkiem od przychodów ewidencjonowanych można rozliczać zarówno najem prywatny nieruchomości, jak i najem w ramach działalności gospodarczej. Tym samym od dnia 1 stycznia 2021 roku na możliwość opodatkowania najmu zryczałtowanym podatkiem od przychodów ewidencjonowanych nie ma wpływu fakt, że wynajem nieruchomości nie jest związany z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą”. W 2022 roku ta sytuacja nie uległa zmianie – przedsiębiorcy nadal mogą opodatkować dochody uzyskiwane z tytułu najmu na trzy różne sposoby: według skali podatkowej (17% i 32%), liniowo (19%), według ryczałtu (8,5%, i 12,5%). I wydawać by się mogło, że w obecnej sytuacji najwygodniej jest rozpocząć działalność gospodarczą polegającą na wynajmie lokali, ale… Trzeba mieć na uwadze, że Polski Ład wprowadził szereg zmian dla przedsiębiorców, które mogą spowodować, że choć na pierwszy rzut oka opodatkowanie dochodów z tytułu najmu w ramach działalności wydaje się bardziej atrakcyjne (z uwagi na możliwość rozliczania kosztów), to jednak inne obciążenia te korzyści mogą zniwelować. Mowa przede wszystkim o nowych zasadach obliczania składki zdrowotnej. Składka zdrowotna w przypadku opodatkowania zasadach ogólnych jest naliczana od dochodu uzyskanego w ramach działalności gospodarczej i wynosi 4,9% dochodu w przypadku rozliczenia liniowego i aż 9% w przypadku rozliczenia na skali. Co więcej, składka nie może zostać odliczona od podatku dochodowego w żadnej części. Należy pamiętać, że przedsiębiorcy „będący na ryczałcie” też zobowiązani są do opłacania składki zdrowotnej. Od 2022 roku jej wyliczenie będzie zależeć od osiągniętego przychodu. Składka wynosi 9% podstawy jej wymiaru, czyli: 60% przeciętnego wynagrodzenia przy rocznych przychodach nieprzekraczających 60 000 zł; 100% przeciętnego wynagrodzenia przy rocznych przychodach w przedziale od 60 000 zł do 300 000 zł; 180% przeciętnego wynagrodzenia przy rocznych przychodach przekraczających 300 000 zł. Do składki zdrowotnej dochodzą jeszcze składki na ubezpieczenie społeczne, chyba że przedsiębiorca ma inny tytuł do tych ubezpieczeń. Ponadto, co do zasady wynajem lokali jest usługą, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, więc do kwoty najmu należy jeszcze doliczyć ten podatek. Jeśli mamy zawarte umowy z konsumentami, musimy również zaopatrzyć się w kasę fiskalną. Niewykluczone, że będziemy też potrzebowali wsparcia księgowego, który pomoże nam z rozliczeniami (w tym uwzględnianiem amortyzacji). Te wszystkie aspekty znacznie zwiększą obciążenia dla osób chcących prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie. Dodatkowym aspektem, który trzeba brać pod uwagę przy rozważaniu założenia działalności gospodarczej związanej z wynajmem mieszkania jest to, co robimy zawodowo na co dzień i czy działalność gospodarcza jest naszym jedynym źródłem dochodu. Jeśli nie, należy zwrócić uwagę na dwie ważne kwestie podatkowe: w przypadku opodatkowania działalności gospodarczej według skali – przychody z tej działalności łączą się z innymi przychodami opodatkowanymi w ten sposób. Oznacza to, że jeśli np. prowadzimy działalność gospodarczą w zakresie wynajmu, a do tego jeszcze pracujemy na etacie, to te dwa źródła się łączą i stanowią podstawę do opodatkowania. Należy mieć to na względzie pod kątem ewentualnego przekroczenia progu podatkowego; w przypadku opodatkowania działalności gospodarczej podatkiem liniowym lub ryczałtem – takie rozwiązanie wyłącza możliwość wspólnego rozliczenia z małżonkiem. Podatek od wynajmu mieszkania - terminy Terminy płatności podatku nieco się różnią w zależności od tego, czy wynajmujący opodatkowuje dochody w oparciu o ryczałt, czy stosuje zasady ogólne (skala lub podatek liniowy). Ryczałt W przypadku opodatkowania ryczałtem, wynajmujący opłaca po prostu ryczałt w trakcie roku w wysokości 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł, a po jej przekroczeniu w wysokości 12,5%. Jednak opłaca ten podatek dopiero w chwili uzyskania środków. Zatem przykładowo, jeśli wynajmujący wynajął mieszkanie, a najemca nie zapłacił w terminie czynszu za styczeń i luty i zapłacił je dopiero w marcu, to wynajmujący uzyskał przychód z najmu dopiero w marcu, czyli w momencie faktycznego otrzymania należności. Jeśli wynajmujący prowadzi działalność, która opodatkowana jest ryczałtem, powinien jeszcze dodatkowo uiszczać co miesiąc składki w przewidywanej wysokości. Skala – najem prywatny W przypadku opodatkowania dochodów z najmu prywatnego według zasad ogólnych, tj. według skali, wówczas wynajmujący nie ma obowiązku wpłacania zaliczek na podatek dochodowy. Podatek należny od dochodów z najmu prywatnego opodatkowanych na zasadach ogólnych wynajmujący wykaże dopiero w rocznym zeznaniu PIT-36 (czyli do 30 kwietnia roku następnego) i zapłaci w takiej kwocie, jaka wynika z tego zeznania. Działalność gospodarcza Inaczej rzecz będzie się miała w przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą opodatkowaną skalą lub podatkiem liniowym. Te osoby co miesiąc zobowiązane są do odprowadzania zaliczek na podatek dochodowy. Obliczanie podatku od wynajmu mieszkania Co do zasady ryczałt powinien być prostszy. Z jednej strony tak właśnie powinno być – kwota do stanowiąca podstawę do obliczenia wysokości opodatkowania nie ulega zmianie, nie rozliczamy kosztów. Do obliczenia wartości podatku wyciąga się iloczyn przychodu i stawki podatku. Ale jak zawsze, diabeł tkwi w szczegółach. Sęk w tym, co jest uznawane za przychód. Bardzo często przecież poza czynszem, wynajmujący pobierają od najemców dodatkowe opłaty związane z utrzymaniem lokalu – rozliczenie za media, koszty odprowadzane do wspólnoty mieszkaniowej, opłaty za śmieci, zużycie wody itp. Czy te opłaty również wlicza się do podstawy opodatkowania ryczałtem? Niestety, tak. Zgodnie z interpretacją organów skarbowych, podstawą opodatkowania ryczałtem (czyli przychodem) jest kwota, która trafia bezpośrednio do wynajmującego. Jeśli zgodnie z umową najmu, na rachunek wynajmującego wpływa kwota czynszu powiększona o wszelkie opłaty związane z korzystaniem z lokalu, to ta powiększona kwota stanowi podstawę do opodatkowania. Dlatego w umowach z najemcami warto właściwie uregulować kwestię ponoszenia przez najemcę tych opłat, aby nie płacić zbędnie podatku od kwot, które i tak zostaną wydane na utrzymanie lokalu. Jeszcze najem prywatny czy już działalność gospodarcza? Jak widać, kwestie podatkowe dotyczące wynajmu mieszkania w sporej części zależą od tego, czy najem jest prywatny, czy prowadzony w ramach działalności gospodarczej. Kiedy zatem można uznać, że prowadzimy działalność gospodarczą polegającą na wynajmie lokali? Zgodnie z ustawą z dnia 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców, działalność gospodarcza to taka, która jest prowadzona: w celu osiągnięcia dochodu, w sposób ciągły, w sposób zorganizowany. Wcześniejsze przepisy podatkowe dotyczące wynajmu mieszkania W związku z przedstawioną powyżej definicją działalności gospodarczej, na przestrzeni lat powstawało wiele wątpliwości, w którym momencie można mówić o tym, że wynajmujący już prowadzi działalność gospodarczą, a kiedy takiej działalności nie prowadzi i po prostu uzyskuje dochody z najmu prywatnego. Wiele osób wynajmuje przecież więcej niż jeden lokal. Czy to już spełnia przesłanki do uznania, że takie osoby prowadzą działalność gospodarczą? Gdzie jest granica pomiędzy najmem prywatnym, a działalnością gospodarczą polegającą na wynajmie? Od lat organy podatkowe i podatnicy prowadzili w tym zakresie spór. Urzędy skarbowe chętnie uznawały, że wynajem kilku nieruchomości jest wystarczający do uznania, że podatnik prowadzi działalność gospodarczą. Wynikało to z faktu, że do roku 2020 osoby wynajmujące nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej nie mogły korzystać z możliwości ryczałtowego opodatkowania dochodu uzyskiwanego z tego tytułu. W związku z tym, dochód musiały opodatkować na zasadach ogólnych przyjętych dla prowadzenia działalności gospodarczej – według skali podatkowej (17% i 32%) lub liniowo (19%). Tymczasem ryczałt (w pewnych okolicznościach) był dużo bardziej korzystny – wynosił bowiem 8,5% (do kwoty 100 000 zł) i 12,5% (od nadwyżki powyżej 100 000 zł). Sytuacja nieco zmieniła się od stycznia 2021, kiedy to ustawodawca dał możliwość opodatkowania ryczałtem przychodów z tytułu najmu uzyskiwanego również w ramach prowadzonej działalności. Przepisy te może i wyeliminowały jeden problematyczny aspekt – formę opodatkowania. Jednak wątpliwości cały czas pozostały – czy wynajem na nieco większą skalę jest już traktowany jako działalność gospodarcza czy nie? Nowelizacja dała możliwość opodatkowania ryczałtem przychodów uzyskiwanych w ramach działalności – ale przecież to nie jest jedyna kwestia związana z tą tematyką. Wynajmujący – jako osoba prowadząca działalność gospodarczą podlegałby ubezpieczeniom społecznym, musiałby zarejestrować swoją działalność w CEIDG i zgłosić się do ZUS. Dlatego ustalenie, kiedy mamy do czynienia z działalnością, a kiedy z najmem prywatnym nadal pozostaje szalenie istotne z punktu widzenia wynajmujących. Opisany problem wydaje się rozwiązywać uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 maja 2021 roku (sygn. akt II FPS 1/21). Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że: „przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej”. Z powyższego można wyciągnąć wniosek, że to czy najem nieruchomości prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej, czy też jest to najem prywatny, decyduje sam podatnik. Nie ma przy tym znaczenia, czy jest to lokal mieszkalny, przeznaczony do najmu krótkoterminowego, czy użytkowy. Zatem w tym zakresie wynajmujący mają możliwość wyboru. Podatek od wynajmu mieszkania a spółka Jeśli żadna z powyższych form (najem prywatny i działalność gospodarcza) nie spełniają oczekiwań wynajmującego, bo przy ryczałcie nie uwzględnia się kosztów, a prowadzenie działalności gospodarczej powoduje znaczący wzrost obciążeń przez składkę zdrowotną, warto rozważyć założenie spółki, której przedmiotem działalności będzie wynajem lokali. Spółka komandytowa W obecnej sytuacji wydaje się atrakcyjna. Taka spółka musi mieć co najmniej dwóch wspólników – komplementariusza (który odpowiada za zobowiązania spółki bez ograniczeń) oraz komandytariusza (którego odpowiedzialność ograniczona jest do pewnej kwoty). Jeśli w spółce komandytowej wspólnikami są osoby fizyczne, to taka forma z podatkowego punktu widzenia jest całkiem przyjazna. Spółka komandytowa jest wprawdzie podatnikiem podatku CIT (19% lub 9%), a dodatkowo, od wypłaconych zysków, wspólnicy płacą podatek PIT (19%), ale: w przypadku komplementariusza – podatek PIT z tytułu udziału w zyskach spółki komandytowej pomniejsza się o kwotę odpowiadającą iloczynowi procentowego udziału komplementariusza w zysku tej spółki i podatku należnego od dochodu tej spółki za rok podatkowy, z którego przychód z tytułu udziału w zysku został uzyskany. Innymi słowy, komplementariusz odlicza od swojego podatku PIT odpowiednią część podatku CIT zapłaconego przez spółkę komandytową; w przypadku komandytariusza – zwalnia się od podatku dochodowego kwotę stanowiącą 50% przychodów uzyskanych przez komandytariusza z tytułu udziału w zyskach w spółce komandytowej, nie więcej jednak niż 60 000 zł w roku podatkowym z tytułu udziału w zyskach w spółce komandytowej. Innymi słowy, od połowy uzyskanych zysków (nie więcej niż od 60 000 zł) nie płaci się podatku PIT z tytułu udziału w zysku. Jeśli zaś chodzi o składki na ubezpieczenia społeczne i zdrowotne, to wspólnicy spółki komandytowej są objęci obowiązkiem składkowym – zarówno w zakresie ubezpieczeń społecznych jak i zdrowotnych. Jest jednak pewna kluczowa różnica. Chodzi o wysokość składki zdrowotnej – w przypadku wspólników spółki komandytowej jej wysokość nie jest uzależniona od wysokości dochodu, lecz pozostaje ryczałtowa – wynosi będzie 9% podstawy, którą stanowi kwota przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia z czwartego kwartału roku poprzedniego, ogłaszanego przez GUS. Przeciętne wynagrodzenie za czwarty kwartał 2021 r. wynosiło około 5 900 zł, co oznacza, że składka zdrowotna dla wspólników spółki komandytowej w roku 2022 wynosi około 530 zł miesięcznie. Jest ona stała – niezależna od uzyskiwanego dochodu. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością W jej przypadku nie ma żadnego obowiązku składkowego (pod warunkiem, że spółka ma więcej niż jednego wspólnika). Jest też bardziej bezpieczną formą – wspólnicy spółki z nie ponoszą odpowiedzialności za jej zobowiązania. Największym minusem takiej spółki jest to, że podobnie jak spółka komandytowa jest ona podatnikiem podatku CIT (19% lub 9%), a od zysków ze spółki z wspólnicy płacą dodatkowy podatek PIT w wysokości 19%. Różnica polega na tym, że w przypadku spółki z wspólnicy płacą PIT, bez możliwości zastosowania analogicznych zwolnień, jak wspólnicy spółki komandytowej (tzw. podwójne opodatkowanie). Ta forma prowadzenia działalności rekomendowana byłaby przy większych przedsięwzięciach, obarczonych większym ryzykiem. Jeśli wynajmujący chciałby zdecydować się na założenie spółki, warto w pierwszej kolejności spotkać się ze specjalistą i rozważyć wszystkie za i przeciw, a przede wszystkim dobrać odpowiednie rozwiązania. Możliwości jest kilka, począwszy od wniesienia nieruchomości aportem, przekształcenia prowadzonej działalności gospodarczej, na sprzedaży kończąc. Każde z tych rozwiązań różni się w skutkach, przede wszystkim podatkowych, które mogą mieć znaczenie również na przyszłość. Jak widać, temat wynajmu mieszkania z podatkowego punktu widzenia nie jest łatwy. Dopiero od 2023 będziemy mieli proste zasady rozliczeń podatkowych, ale dotyczyć one będą tylko najmu prywatnego. Zmienione reguły pozbawiają możliwości ujmowania kosztów uzyskania przychodu, więc nie zawsze będą korzystne dla wynajmujących. Dlatego warto rozważyć rozpoczęcie działalności, jeśli ponosimy spore wydatki na wynajmowane lokale. Jaką formę ta działalność powinna przyjąć – zależy od preferencji. Może to być jednoosobowa działalność gospodarcza, ale w niektórych przypadkach spółka może okazać się bardziej optymalnym rozwiązaniem. W dzisiejszych czasach nie ma już uniwersalnego rozwiązania.

podatek od wynajmu mieszkania kalkulator